快三走势

時(shi)間︰2020-02-24 01:23:54 來(lai)源(yuan)︰經濟參考報

當前,國內房地(di)產行業集中度不斷提升,房企優(you)勝劣汰趨勢正在(zai)加速。數據顯示,2019年330家房企破產,百強房企整(zheng)體(ti)業績(ji)也未有明顯提升。今年,各(ge)梯(ti)隊房企門檻(jian)進一步提升,但規模房企擴容(rong)放緩(huan),新(xin)增千億(yi)房企數明顯下降,近4年來(lai)房企整(zheng)體(ti)的(de)目標(biao)完成率水平也逐年降低(di)。

房企兩極分(fen)化現象(xiang)加劇

1月13日下午(wu),世(shi)茂(mao)集團與福(fu)晟集團聯合宣布,世(shi)茂(mao)集團收購福(fu)晟集團nuo)7個項目,成為(wei)2020年首個大型(xing)收並購事件,甚至被稱為(wei)“世(shi)紀大並購”。在(zai)業de)誑kan)來(lai),房地(di)產行業正由(you)高速發(fa)展時(shi)期進入(ru)橫盤(pan)期,加之2019年融資監管政策收緊,眾多房企所面臨的(de)生存(cun)壓力(li)史無(wu)前例。

隨著行業集中度的(de)不斷提升,行業di)凡扛窬ju)不斷穩固(gu),2019年房企TOP30門檻(jian)值(zhi)已超千億(yi)。與此同(tong)時(shi)bao)  gei)中小企業的(de)機(ji)會卻越來(lai)越少,並且地(di)產行業的(de)容(rong)錯度降低(di)。針對世(shi)茂(mao)集團收購福(fu)晟集團事件,億(yi)翰智庫相(xiang)關分(fen)析人(ren)士(shi)指出(chu)︰“本次交易的(de)被收購方(fang)福(fu)晟集團,曾經也是穩健經營(ying)的(de)典範,但在(zai)瞬息(xi)萬變(bian)的(de)行情(qing)之下,連續踏(ta)空節奏,加you)嫌ying)對失當bao) 鈧漳鶼陸袢盞de)苦果。”

行業整(zheng)體(ti)規模增速也在(zai)顯著放緩(huan),百強房企規模增長“失速”。2019年12月,房企進一步加大供(gong)貨力(li)度和營(ying)銷力(li)度,以沖刺年終業績(ji),百強房企權益(yi)銷售金額環比增長18.3%至9903.4億(yi)元,創全(quan)年單月規模新(xin)高。然而,多家市場機(ji)構統計顯示,真實情(qing)況(kuang)並不如企業業績(ji)增速反映(ying)得那麼樂(le)觀,企業實際(ji)去化表(biao)現普遍不及預期。權益(yi)口徑下,百強房企2019年全(quan)年累(lei)計銷售金額同(tong)比增長6.5%,不及2017年的(de)40.5%和2018年的(de)35.1%。

與此同(tong)時(shi)bao)019年全(quan)年,數百家房地(di)產企業宣告(gao)破產的(de)消息(xi)進一步引發(fa)市場關注。中國指數研究院(yuan)的(de)統計顯示,截至2019年11月,在(zai)人(ren)民法(fa)院(yuan)公告(gao)網,以“房地(di)產+破產文書”為(wei)關鍵字可檢索出(chu)來(lai)400多條破產文書,以企業為(wei)單位來(lai)看(kan)的(de)話,剔除部分(fen)重(zhong)復企業及非房地(di)產企業,共計330家房企發(fa)布了破產相(xiang)關文書。

中指院(yuan)相(xiang)關分(fen)析人(ren)士(shi)指出(chu),發(fa)布破產文書的(de)房地(di)產企業主要分(fen)布于長三角與珠三角城市群,上述兩個區域佔總(zong)數量(liang)的(de)43%。中指院(yuan)分(fen)析人(ren)士(shi)認為(wei),“一方(fang)面,熱(re)點城市及城市群,吸引了大量(liang)房地(di)產開發(fa)企業進入(ru),區域競(jing)爭激烈,地(di)方(fang)小微房企生存(cun)更(geng)加艱難(nan);另(ling)一方(fang)面,長三角及珠三角投資及借貸熱(re)度高,借貸糾紛以及公司注銷破產更(geng)加頻繁。”

融資shi)?車悠笠稻 ying)壓力(li)

“對破產企業進行核實後,我們發(fa)現房企大多為(wei)當地(di)開發(fa)企業,很多糾紛為(wei)破產和解以及再次啟動,相(xiang)比小企業而言,部分(fen)規模相(xiang)對較大的(de)房企,因(yin)戰略定位、多元擴張(zhang)、項目銷售等問題(ti),資金鏈也出(chu)現了問題(ti)。”中指院(yuan)方(fang)面表(biao)示。

根據中指院(yuan)對企業深陷困境原因(yin)分(fen)析研究,房企面臨破產主要有兩方(fang)面原因(yin)︰一方(fang)面,企業自身管理制度落後、運營(ying)效率較低(di)、產品(pin)缺乏競(jing)爭力(li)、布局(ju)單一,在(zai)市場火(huo)熱(re)的(de)上行期階段,企業的(de)銷售業績(ji)快速增長,掩蓋(gai)自身“內功”先天不足的(de)缺陷。同(tong)時(shi)bao) 婺; 捕雲笠底隕砉芾硤岢chu)更(geng)高的(de)要求,企業並沒hui)屑笆shi)優(you)化應(ying)對挑戰。一旦市場進入(ru)平穩或下行期,企業的(de)競(jing)爭力(li)短板就會凸顯出(chu)來(lai),銷售去化以及融資等問題(ti)將(jiang)形成較大壓力(li)。

另(ling)一方(fang)面,部分(fen)房企前期的(de)業績(ji)高增長促使(shi)企業自信心(xin)急劇擴張(zhang),在(zai)業務發(fa)展方(fang)面速度過快,激進的(de)多元化拓展拖(tuo)累(lei)了企業的(de)發(fa)展速度。

“作為(wei)一個資金密(mi)集型(xing)行業,房地(di)產開發(fa)需(xu)要大量(liang)資金支持(chi),一旦運轉中的(de)環fang)誄chu)現資金問題(ti),多米(mi)諾(nuo)效應(ying)被觸發(fa),將(jiang)迅速蔓延,導致(zhi)房企經營(ying)困頓甚至倒閉破產。”中指院(yuan)方(fang)面分(fen)析指出(chu),2019年,信用評級較高的(de)大型(xing)房企資金優(you)勢更(geng)加明顯,而部分(fen)小型(xing)房企資金承壓,短期資金風(feng)險顯著增加。“房企仍需(xu)要從經營(ying)上做(zuo)好地(di)產主業,優(you)化債務結構,降低(di)杠桿比例,平穩發(fa)展才能持(chi)久經營(ying)。”

在(zai)政策調控較緊的(de)當下,尤其是融資端(duan)不斷收緊,融資成本水漲船(chuan)高,現金流更(geng)是重(zhong)中之重(zhong)。億(yi)翰智庫方(fang)面也認為(wei),“收並購浪潮來(lai)襲,也體(ti)現出(chu)當下地(di)產行業之艱難(nan)。對于進入(ru)發(fa)展困境的(de)房企而言,或多或少都有自身的(de)原因(yin)。”

2019年,全(quan)國範圍多個城市取消或放寬了落戶限制。業de)讜?疲 遼儻蠢lai)2-3年城鎮(zhen)化速度re)閱鼙bao)持(chi),基本ju)靡敵xu)求仍在(zai),住宅(zhai)開發(fa)仍有增長空間。億(yi)翰方(fang)面認為(wei),房地(di)產企業在(zai)精進主業的(de)基礎上,可結合本身基因(yin)和資源(yuan)情(qing)況(kuang),適度投入(ru)部分(fen)zhi)夭xiang)關的(de)多元化業務作為(wei)長期戰略,但一定要注意(yi)多元化的(de)投入(ru)也要遵守聚焦原則,同(tong)時(shi)平衡好主業與其他業務的(de)結構關系。

2020年房企規模預計穩中有升

近幾年,房企紛紛涉足長租(zu)公寓、養老地(di)產、文旅地(di)產相(xiang)關領域,也有房企進軍新(xin)能源(yuan)汽車、機(ji)器人(ren)制造(zao)、汽車零部件制造(zao)等非地(di)產領域。上述中指院(yuan)方(fang)面分(fen)析人(ren)士(shi)表(biao)示,“房企要對自身的(de)財力(li)、物力(li)、人(ren)力(li)有著系di)徹婊hua),促進業務及品(pin)牌的(de)協同(tong)發(fa)展,形成系di)吃擻ying)合力(li),否則新(xin)涉足業務不僅短期難(nan)見效益(yi),主業的(de)發(fa)展也會受到拖(tuo)累(lei)。”

行業人(ren)士(shi)指出(chu),受市場下行和調控不放松影響,我國房地(di)產企業正在(zai)面臨費用率提升、負債率升高、短期償(chang)債能力(li)下滑的(de)困境,尤其中小型(xing)房企,仍將(jiang)面臨一定的(de)盈利和資金壓力(li)。

未來(lai),在(zai)融資監管全(quan)方(fang)位趨緊的(de)情(qing)況(kuang)下,行業分(fen)化將(jiang)會持(chi)續加劇。業de)諂氈槿餃wei),雖然目前房地(di)產市場整(zheng)體(ti)去化壓力(li)尚存(cun),但行業將(jiang)保(bao)持(chi)長期平穩發(fa)展的(de)市場環境已趨于明朗。預計2020年企業整(zheng)體(ti)規模將(jiang)維(wei)持(chi)穩中有升的(de)增長態勢。行業競(jing)爭加劇下,百強房企內部的(de)分(fen)化格局(ju)也將(jiang)進一步持(chi)續。

在(zai)市場去化承壓的(de)背(bei)景(jing)下,企業的(de)發(fa)展重(zhong)心(xin)逐漸由(you)“增量(liang)角逐”轉向“提質增效”bao) 蠢lai)業績(ji)規模的(de)增長不能簡單依(yi)賴于供(gong)貨量(liang)的(de)加大,企業戰略布局(ju)、組(zu)織管控、品(pin)牌建設等綜合實力(li)的(de)提升將(jiang)是房企未來(lai)工作的(de)重(zhong)中之重(zhong)。

“尤其是中小型(xing)房企布局(ju)相(xiang)對集中,很難(nan)平衡區域風(feng)險。因(yin)此,適度降低(di)杠桿比例,放緩(huan)增長節奏,能夠(gou)有效規避現金流風(feng)險。”億(yi)翰智庫方(fang)面指出(chu),當下房地(di)產行業的(de)競(jing)爭格局(ju)與以往大有不同(tong),合作是當下房企生存(cun)和競(jing)爭的(de)主要形式,合作的(de)本ju)適怯you)勢交換,合作的(de)目的(de)是完善自我的(de)資源(yuan)矩陣。

編輯︰郭夢(meng)涵

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